🏘️ 전세 보증보험 한도 축소? 빌라 전세대출 점점 힘들어지는 이유

최근 뉴스 보신 분들은 아실 거예요.
“HF도 126% 룰 합류, 빌라 전세대출 사실상 막힌다”
이런 기사들이 쏟아지면서 세입자·집주인 모두 불안감이 커지고 있죠.

아파트는 너무 비싸서 빌라 전세를 찾는 분들이 많은데, 이제는 빌라 전세대출의 문턱이 확 올라갔다는 얘기예요. 도대체 무슨 일이 벌어진 걸까요?

🔍 전세 보증보험, 왜 이렇게 중요할까?

전세 계약의 가장 큰 리스크는 **“보증금을 돌려받지 못하는 것”**이에요.
이걸 막아주는 게 **전세 보증보험(전세금 반환보증)**이죠.

쉽게 말하면,

이 구조 덕분에 세입자는 안심하고 계약할 수 있고, 은행도 대출을 내줍니다.
👉 그래서 보증 가입 = 대출 승인이라고 보셔도 무방해요.

예전에는 집값의 100%까지 보증이 가능했어요.
즉, 공시가 2억 원 빌라는 ‘시세 인정 2.8억 원’까지 안전선이었죠.

하지만 126% 룰이 도입되면서 계산식이 이렇게 바뀌었어요:

[선순위 근저당 + 내 전세보증금] ≤ [공시가 × 126%]

📌 예시

👉 같은 조건인데 예전엔 OK, 지금은 아예 대출이 막혀버립니다.

2023년부터 HUG는 이미 이 룰을 적용해왔어요.
그래서 세입자들은 HF 보증을 활용해 우회하는 경우가 많았죠.

그런데 2025년 8월부터 HF도 같은 기준을 적용하면서,
이제 빌라 전세대출은 사실상 통로가 모두 막힌 셈이에요.

특히 인천·경기 지역 빌라 세입자들이 가장 큰 타격을 입을 걸로 보입니다.

이건 단순히 ‘대출이 조금 줄었다’ 문제가 아니에요.
시장 전체가 흔들릴 수 있습니다.

즉, 세입자·집주인 모두 웃을 수 없는 구조가 되고 있어요.

정부는 전세사기를 막겠다며 여러 대안을 검토 중입니다.

하지만 이런 제도가 실제 도입되더라도 월세화 가속이라는 부작용은 피하기 어렵다는 전망이 많습니다.

👉 결론: 전세대출을 고려 중이라면, 계약 전에 반드시 공시가·선순위 채권·보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.